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分析租赁店面需要注意那些事项(租天猫店铺注意事项)

时间: 2022-10-17 15:10  作者:雅风百科点击

一户商家在对租赁商铺经营一段时间后,如果经营不善,通常会考虑将承租的商铺转让或转租。承租一个商铺时一定要搞清楚商铺的真正产权人是谁,如果现在的经营者不是产权人,那么就涉及转租或转让的问题。在商铺租赁中,转租和转让的现象十分普遍。

转租,就是指第一租赁人在租赁期间将房子转租给第三人,但在转租时经过了房东的同意,而第一租赁人与第三人之间也有租赁合同。

转让,就是指第一租赁人突然不做了,将店面转给第三人,第三人在缴纳一定转让金后仍然在原址开设便利店。

不管是用什么方式租赁的店铺,现租户与上一位租户都有“转让费”的关系。即上一位租户在租赁商铺时在店铺的装修上投入了资金,在转让时要求新租赁的租户给予一定金额作为补偿。就算是没怎么装修或是根本没装修,上一位租户仍可以向新租户要求给予转让费。只要双方协商一致,索要转让费并非违法行为。

小提示:在租赁店铺之前,一定要查清楚房子的产权人!.2.1 巧妙盘店促开张

李某如今已经拥有了四五家便利店。当初他白手起家之时,看到天津市区某路的十字路口旁有一家50平方米左右的便利店要转租,李某当机立断想要盘下这家便利店。

但原先的店主提出转让费3万元,一分钱都不能少,而李某也没有那么多钱。因此李某就想了一个法子:让原来的店主帮忙经营便利店三个月,他每个月给店主3000元工资,如果便利店真能赚钱就选择租赁下这家便利店,不赚钱的话就算了。

原店主非常开心,居然有人不要店还给他发工资,简直就是天上掉了馅饼,于是就赞同了李某的建议。

随后李某运作便利店,并以生鲜半成品和速食品进行推广,店内人气很旺,三个月后他净赚了3万元,正好可以付转让费。

根据上面的案例,李某的运营模式实际上就相当于变相贷款,每月3000元就是贷款利息,他利用便利店亏损、老板着急想要盘出去的心理,用额外的小利息让老板有了“每个月都有钱拿”的想法,从而获得合作机会。而且对李某来说试营时间又给了自己一个“船小易掉头”的缓冲期,如果便利店在自己接手后仍然没有起色,说明这家店也许就是一个“死铺”。

2.2.2 店面租赁谈判技巧

店铺的租赁费用应该是开店人最为关心的一点,具体费用全靠双方的相互协商,因此谈判租赁费用就显得尤为重要。

砍价是有技巧的,首先看商铺,你要觉得能赚钱。然后询问房东租赁的房子能开什么店,对开店人有什么要求,最后才是房租的问题。

在与房东进行价格谈判的时候,言语中应该带有善意,在了解店铺的整体情况后再进行合理的砍价。在租房谈判的过程中,力求双方都能获得利益。谈判砍价只有一个技巧,就是维持一个张力平衡,在你想要租的商铺和房租之间做出平衡。

小贴士:不要一味追求价低,正如人们常说的那样,“天下没有免费的午餐”,如果一味砍价,最后协商失败,可能反而得不偿失。

2.2.3 签订店面租赁合同需谨慎

店铺租赁合同涉及多方面的利益,金额通常较大,签订时要谨慎,最好请专业人士把关,以免合同履行过程中出现纠纷甚至引起诉讼。下面分别介绍合同签订前后应注意的一些问题。

1. 调查商铺的产权

承租商铺之前,要去该店铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认下面三个重要的信息。

(1)租赁的房屋必须确保是店铺类型的,不然后患无穷。

(2)在签署合同时确认对方必须是房东或者是二房东。

(3)确保房屋没有存在过店铺租赁登记信息,否则会导致承租人无法更新店铺租赁登记信息和办理便利店营业执照。如果自己无法查清楚的话,可以委托律师到相关部门进行调查。

2. 免租装修期

在签订租赁协议时一般会注明在装修期间免收房租,因为在签完合同之后不可能马上就开张营业,必定要先进行装修,这时,出租人一般会同意不收取承租人在装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期的起止时间,免除在此期间的租赁费用。

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